ドーナツ効果で衰退するオフィス街、ダウンタウンはZ世代の街に

リモートワークやハイブリッドワークが定着した影響で、サンフランシスコのダウンタウンなど、ビジネス地区や商業地区としてニーズが高かった地区で空洞化が起きている。衰退から治安が悪化する「破滅のループ」が指摘される一方で、破滅的な状況から次世代のダウンタウン再編に取り組む動きも見られる。→過去の「シリコンバレー101」の回はこちらを参照。

ビジネス地区で進む「ドーナツ効果」

2023年はダウンタウンが回復する年になると期待されていた。しかし、サンフランシスコのダウンタウンとその周辺には空っぽのオフィスビルが目立つ。一方で、中心市街地の外周部や南に広がるシリコンバレーの街は活気を取り戻している。シリコンバレーにあるサンタクララの住宅販売価格の中央値は前年より8%上昇したと報告されているが、サンフランシスコは8%下落した。

これはサンフランシスコだけではなく、他にもニューヨーク、シカゴ、ヒューストン、オースティンなど、コロナ禍前にビジネス地区や商業地区としてニーズが高かった都市において、中心業務地区のオフィス需要が冷え込んだままになっている。この現象をスタンフォード大学の経済学者、アルジュン・ラマニ氏とニコラス・ブルーム氏は「ドーナツ効果(donut effect)」と名付けた。

都市中心部から郊外へと人が移動する現象を指す点では、日本の高度経済成長期からバブル期にかけて起こった「ドーナツ化現象」と同じだが、大きな違いはドーナツの穴の部分、すなわち中心市街地が完全に空洞化していることである。

日本の場合は、人が郊外に移ってもビジネスや商業施設は変わらず機能し続け、通勤してくる人で昼間は人口が増えていた。米国のドーナツ効果はコロナ禍以降のリモートワークやハイブリッドワークの定着によるもので、以前のような昼間の活気を取り戻せていない。

そうなると以前はビジネス街で成り立っていたレストランや小売店などの運営が難しくなり、閉業する店が増え、街としての利便性が下がり、治安が悪化し、商業用スペースの空きがさらに増えるという悪循環である。

• 閉業した後に入るビジネスがなく、空いたままの商業用スペースが増えるサンフランシスコのダウンタウン