住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化、高齢無職世帯の貯蓄高の減少、2000年代から始まった平均給与の減少など、様々な要因によって近年「リースバック」というサービスの需要が高まりを見せている。リースバックは、自宅を売ってまとまったお金を手に入れられるだけでなく、以降も家賃を支払うことで住み続けられるという仕組みだ。
しかし、聞いただけではリースバックの全容を理解するのは難しい。そこで今回は、2021年の相談件数が前年比約1.8倍と飛躍的に伸びているリースバックサービス「ずっと住まいる」を提供するSBIスマイルの藤田和希子さんに、その仕組みやメリット・デメリット、使い方などを伺った。 マイナビニュース会員から事前に集めた質問をもとに、Q＆A方式で紹介しよう。
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SBIスマイル株式会社 不動産事業部コンサルティング課
藤田和希子さん
リースバックとは？
Q. まずはリースバックがどのようなサービスなのか教えてください。
リースバックとは、自宅を売買する方法のひとつで、自宅を売却するのと同じタイミングで賃貸借契約を結び、売った後でもそのまま住み続けられるのが特長です。自宅の所有権はリースバック運営会社に移転しますが、売却時にまとまったお金が手に入り、なおかつ生活環境はそのままでいられるということで、近年注目されているサービスです。
Q. どのような方が利用されるのでしょうか。
当社のリースバックでお取引まで至る方は、50歳以上の方が多くを占めます。高齢の方に限らず30代、40代といった比較的若い方からのお問い合わせもいただきますが、住宅ローンが多く残っているなどの理由で、実際にお取引までは至らないケースが多いですね。また、自身で所有される不動産ではなく、ご両親の所有する不動産でリースバックを取り扱えるのかという相談も多いです。
リースバックのメリットとデメリット
Q. リースバックのメリットを教えてください。（48歳女性）
リースバックは売却で得た資金の用途に制限がないことや、サービスを受けられる年齢に制限がありません。また、自宅を所有していると発生する管理費や修繕積立金、固定資産税なども不要なのがメリットです。
たとえばお子様が大学入学を控えており、入学資金を工面するべく利用される方もいらっしゃいます。ご両親としては、お金は必要だけどお子様の生活環境は変えたくない。そんなケースでも無理なく資金を得られます。
また、自宅を仲介で売却する場合、一般的には仲介業者と契約してご自宅の販売活動をしてもらいます。そのため、買い手が決まるまでは時間がかかるケースがほとんどです。しかし、リースバックの場合は運営会社が直接ご自宅を買い取るので、決済が早いのも特長です。
Q. デメリットを知りたいです。（58歳男性）
リースバック運営会社が買い取るため、仲介で売却する価格よりも安くなることがあります。そのため、できるだけ高く売却することを最優先に考えていた方はガッカリしてしまうかもしれません。そこで、弊社ではなぜそうなるのか、きちんとご理解いただけるまで説明しております。
それともう一点、自然災害などで破損したご自宅にそのまま住んでいる場合は、サービスを利用できない可能性があります。たとえば、地震で家が傾いてしまったけれど、軽微なのでそのまま住み続けるといったケースもあるでしょう。ご自身が所有されている時には何の問題もありませんが、リースバック運営会社が所有者になるリースバックの場合は、そこに住む方の安全を最優先にするために看過できないのです。
もちろん、ご自宅の状況や売買価格によっては修復を前提に相談できることもあります。そのようなご自宅にお住まいであれば、事前にお話しいただければと思います。
Q. リバースモーゲージとの違いを教えてください。
リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる方法で、老後のための生活資金を手に入れる仕組みです。まとまったお金を手にするという意味ではリースバックと同じですが、この二つのサービスは仕組みや条件などがまったく違います。
リースバックのメリット・デメリット
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【メリット】
- 利用できる年齢や売却で得た資金の用途に制限がない
- 管理費や修繕積立金、固定資産税などが不要
- リースバック運営会社が直接自宅を買い取るので決済が早い
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【デメリット】
- 売買価格が仲介で売却するよりも安くなることがある
- 破損した自宅の場合は、サービスを受けられない可能性がある
リースバックを利用する際のあれこれ
Q. 売却と同時にリースバック契約をすれば、一度も引っ越さずに住み続けられますか？（61歳男性）
こちらに関しては「イエス」です。ちなみに正確に説明すると、「リースバック」というのはあくまでサービス名であって、「リ―スバック契約」という契約があるわけではありません。リースバックでは売買契約と賃貸借契約を同時に締結するので、リフォームの時のように一時移転のような手間も一切なく、家具などもそのままの状態で住み続けられます。
Q. 住み続けられる期限はあるのでしょうか？ また、リフォームの可否を教えてください。（58歳男性）
リースバックを利用する際の賃貸借契約によって期限は決まります。たとえば、普通借家契約であれば、借主が希望する場合には原則契約を更新できるので、住み続けられる期限はないといえるでしょう。一方で定期借家契約の場合、契約期間の満了後は貸主と借主、双方の合意がなければ再契約して期間を延長することはできません。そのため、再契約ができない場合には、契約締結時の賃貸借期間が住み続けられる期限となります。
リフォームに関しては、常識の範囲内で住みやすいようにする分には問題ないというリースバック運営会社が一般的です。一方で、間取りが変わるほどの極端なリフォームは難しいかもしれません。運営会社によって、リフォームの可否と、どの程度までのリフォームを許容するかのスタンスは変わるので、利用前にあらかじめ確認しておくといいでしょう。
Q. 古い物件や地方でも対象になりますか？（53歳男性）
リースバックを扱う運営会社はたくさんあり、各社によって異なります。基本的には首都圏のみという会社もありますし、全国どこでも対象地域というところもあります。
一方で、全国対応のリースバック運営会社でも流通性が乏しいと判断した場合には、取り扱いをお断りすることも考えられます。なぜなら、運営会社がお客様から買い取った物件はリースバックが終了すれば市場で売りに出すので、買い手がつかない物件と判断することもあるからです。
とはいえ、地方や古い物件をお持ちの方でも可能性がないわけではありません。まずはリースバック運営会社に相談してみれば、取り扱いの可否や概算の査定価格まで教えてくれるかもしれません。
リースバック利用のポイント
- 普通借家契約であれば、基本は住み続けられる
- 常識の範囲内であれば、基本はリフォームできる
- 地方や古い物件でも、リースバックを利用できる可能性はある
リースバックでなかなか聞けない査定の裏側
Q. 売却後の家賃設定はどのように行われるのでしょうか？（56歳男性）
第一に考えるのは売買価格とのバランスです。リースバック運営会社が貸主であり所有者になるので、お客様がそれまで支払っていた固定資産税や修繕積立金といった諸経費が、すべて運営会社にかかってきます。その金額に基づき、収支を考えた上で設定するのが通例です。
Q. 高く売れる家の条件などありますか？（37歳男性）
とても難しいご質問です。しかし、基本的には通常の不動産売却の価格に比例して高く売れると考えていただければと思います。つまり、人気のあるエリアやマンションなど、売りに出したときに需要が見込まれるような物件であれば市場での価格が担保されるので、リースバック運営会社も高く買い取ることも考えられます。
そのため、リースバックを検討する中で少しでも高く売りたいのであれば、複数のリースバック運営会社に見積もりを取ると良いでしょう。そうすると、売却後に得られる資金や家賃のイメージがつきやすくなりますし、条件に納得がいかなければ交渉しやすくなります。ほとんどの運営会社はお客様のご要望になるべく応じたいと考えているので、きっと最善の提案をしてくれるはずです。
Q. 信頼できるリースバックサービスの選び方やポイントを教えてください。（61歳男性）
やはり、いろいろなリースバック運営会社で見積もりを取るのが一番のポイントだと思います。各社の事業方針に応じて、そもそもの商品設計や条件が異なります。
まずは、リースバックを利用する際に「何を重視したいのか」をご自身のなかで明確にして、いろいろな見積もりをみながらイメージしていただくのが一番でしょうね。
査定・契約時のポイント
- 家賃は売買価格に基づいて設定される
- 査定金額を高くするなら、複数のリースバック運営会社で見積もりをとると吉
- 売却する際には「何を重視したいのか」を明確に
“比較してください！”と明言するSBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」とは
ここからは、SBIスマイルのリースバック 「ずっと住まいる」について伺っていこう。
「ずっと住まいる」とは？
東証一部上場のSBIグループが提供するリースバックサービス。
- SBIグループだからこその資金力で、安心かつ迅速な決済が可能
- 直接取引を行うため、仲介手数料、敷金、礼金、更新料はゼロ
- 契約開始から終了まで、家賃変動なし
Q. 「ずっと住まいる」はどういったコンセプトのもとリリースされたのでしょうか。
SBIグループが大切にしているコンセプトは「顧客中心主義」です。リースバックサービスも、こちらの利益を最優先するのではなく、お客様の利益を考えた上でサービスを提供することを第一に事業化されました。
また、サービス名には「ずっと安心して住み続けてほしい」という想いが込められています。ご利用後は長いお付き合いになりますし、いつまでも快適に過ごしていただけるようなサービスをご提供したいと考えております。
Q. 「ずっと住まいる」を利用するにはどうすればいいのでしょうか。
まずはお問い合わせください。インターネットのフォームからご相談可能ですし、フリーコールもご用意しています。お問い合わせはもちろん無料ですので、いつでもお気軽にお好きな方法でご相談ください。
また、まだ数は少ないのですが、当社が提携する銀行の窓口で「ずっと住まいる」をご指定いただくことも可能です。これからも銀行との提携は広げてまいりますので、ぜひお声がけください。
Q. 仮査定はどのような流れで行われますか？
お問い合わせいただいた後に、必要な情報を電話やメールなどでヒアリングし、結果をお伝えいたします。対面する必要もありませんので、ぜひお気軽にお問い合わせいただければと思います。
Q. 他社のリースバックサービスとどういう点が異なりますか？
主に3つの点が特徴だと思います。
まずは家賃が将来にわたって固定であることです。値上げなどはしませんので、同じ家賃で安心して住んでいただけます。また、査定価格が低めな場合にはできるだけ家賃も低く設定し、お客様の住みやすさを向上できればと考えています。
もう一つは、様々な手数料がかからない点です。例えば、売買の際に仲介手数料や事務手数料がかかり、賃貸中に敷金、礼金のほか更新料などがかかることもあります。しかし、弊社のサービスではそれらがすべてかかりません。家賃と火災保険、保証料といった賃貸借契約を継続する上で最低限の部分しかかからないので、とてもシンプルな仕組みになっています。
最後は、専門の検査機関をグループ会社に持っているところです。契約前には建物の外側から内側、床下や屋根裏まで、一級建築士がくまなくチェックします。お客様自身も気がつかないような不具合があるケースもありますし、契約後に発覚するとトラブルに発展することもあります。それを回避してなるべく良い状態で賃貸借契約を開始したいので、事前検査はとても大切だと考えています。
Q. 他社サービスと“比較してください”と明言しているのが印象的です。どういった点が他社と異なりますか？
先ほどの3つの特徴もそうですが、弊社の担当者は常にお客様に寄り添っていると感じます。お客様によって状況は様々で、ご要望もそれぞれ違います。なぜお客様がそのような要望なのか、置かれている状況までみないと本当に適切なご提案はできません。私たちはそういった深い部分までお話しした上でご提案するので、「提案力が高い」とお客様からお褒めの言葉をいただくことも多いです。
分かりやすい例でいうと、弊社では契約書のフォーマットを用意していますが、お客様の要望を盛り込んでいくうちにフォーマットとはまったく違う契約書ができあがります。契約ごとにオーダーメイドで取り組む姿勢で誰よりも親身になってお応えいたしますので、どうぞ安心してご相談いただければと思います。
Q. どういう方が「ずっと住まいる」を利用していますか？
個人的に思ったのは、ご家族のために利用される方が多いということです。リースバックを利用するのは、「生活環境を変えたくない」というのが最大の理由になります。たとえば、高齢のご両親には馴染みのある地域で暮らしてほしいなど、常にご家族を想っていらっしゃいます。
お子様からのお問い合わせをいただくことも多いため、「ずっと住まいる」では見守りサービスなどもご用意し、お子様とご両親のどちらにも安心をご提供できればと考えています。
また、最近増えているのは離婚される方です。たとえば、旦那様がリースバックを利用して家賃を払い、奥様とお子様はご自宅でそのまま生活していく。これも一つの形です。
同じようなお悩みや理想がありましたら、ぜひ「ずっと住まいる」というサービスを思い出していただければと思います。
「ずっと住まいる」のポイント
- 「顧客中心主義」に基づき「ずっと住み続けられる」ように支援
- 良い状態で物件をお渡しするために、一級建築士が建物検査を実施
- お客様に合わせたオーダーメイドの提案
- “比較してください”と明言できるほどに自信のあるサービスを提供
リースバックの仕組みから「ずっと住まいる」の優位性まで、非常によく分かるインタビューだった。読者からの質問にも親身になって答える藤田さんをみていると、SBIスマイルの「顧客中心主義」がよく伝わってくる。
様々な理由で自宅の売却を検討している人も多いだろう。「ずっと住まいる」ならベストな提案をしてくれるはずなので、まずは気軽に相談してみては。その後の豊かな人生につなげてほしい。
[PR]提供：SBIスマイル
