瑕疵の使い方とは - 瑕疵担保責任の意味や瑕疵期間をわかりやすく解説

不動産の契約書などに「瑕疵担保責任」という言葉が出てくることがあります。不動産の売買で隠れた瑕疵が見つかると、買い主から売り主に損害賠償や補修の請求が可能です。

この記事では、瑕疵や担保責任が何なのか、法的な意味などを紹介します。大人として知っておいて損はないことですので、ぜひご一読ください。

瑕疵の意味と使い方

「瑕疵(かし)」には、下記のような意味があります。

主にビジネスシーンなどのあらたまった場において、不具合や欠陥、欠点や失敗などを表す言葉として使われます。また、不動産業界を中心に、法律用語としてもよく使われる言葉です。

瑕疵は不動産業界でよく使われる表現で、住宅など建物の傷・不具合・欠陥などを示す言葉として用いられます。

不動産用語として瑕疵が用いられる場合、瑕疵の範囲は目視できる傷や破損だけではありません。雨漏りや木造の屋根や柱といった主要部位の腐食など、建物の性能や機能の不備も瑕疵に該当します。さらには、過去にあった自殺や事故死などの事故情報、法律上の規制に関する情報の違いなども含まれます。

不動産が本来あるべき要件を満たしていなければそれらはすべて瑕疵に当たる、と考えておくとわかりやすいでしょう。

瑕疵担保責任とは、売買などの有償契約において、目的物に通常の注意では発見できない欠陥がある場合、売り主らが負わなければならない賠償責任のことです。

2020年4月に民法が改正されて、瑕疵担保責任という用語は「契約不適合責任」に変わりました。これまでの瑕疵担保責任とは内容も少し変更されています。しかし不動産業界などでは、現在でも「瑕疵担保責任」が通称として用いられることも多いです。

不動産を契約する機会があるなら知っておきたいのが、「隠れた瑕疵(隠れたる瑕疵)」の存在です。住み始めてからわかる瑕疵もありますので、契約内容には気をつけましょう。ここでは、「隠れた瑕疵」にはどのようなものがあるのかを紹介します。

一見して問題はないようにみえる不動産でも、法的な瑕疵が隠れていることがあります。

など、建築基準法や消防法に抵触しているケースが法的な瑕疵(法律的瑕疵)です。建築規制によって再建築ができない状況も法的な瑕疵に含まれる可能性があります。

不動産の瑕疵において最もわかりやすいのが、物理的な瑕疵です。

これらが代表的な物理的な瑕疵です。

環境的瑕疵とは、不動産周辺の環境が悪いという問題を指します。

こういった環境面における問題点を、売り主が不動産売却時点で把握しているのに買い主に伝えていなければ瑕疵となってしまいます。

「心理的な瑕疵のある物件」とは、不動産やその敷地において「人が住みたくないと感じるような事件や出来事が過去に起こっている」際に認められる瑕疵です。

などが一例です。そのほか、反社会的勢力の拠点が周囲にあるケースも心理的な瑕疵になる可能性があります。

瑕疵担保責任の範囲や期間は、法律によって異なりますので押さえておきましょう。ここでは、民法や宅地建物取引業法(宅建業法)、住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保促進法、品確法)における瑕疵担保責任について紹介します。

民法では、売買の目的物が瑕疵担保責任の対象となります。対象者や期間は下記の通りです。

対象者	責任・権利の開始時期	責任・権利の期間
宅建業法・品確法の規制を受けない売主	不動産を引き渡した時	10年
買主	瑕疵の存在を知った時	・1年以内に売主へ通知・1年以内に通知したとしても、その後売主に請求せずに所定期間(5年または10年)経過すれば時効により消滅

ただし条件によっては免責特約を締結でき、瑕疵担保責任の免責も可能です。

宅建業法では、建物または宅地が瑕疵担保責任の対象で、対象者や期間は下記の通りです。

売り主がプロである宅地建物取引業者である場合に限って適用される点を押さえておきましょう。

品確法で瑕疵担保責任の対象となるのは新築住宅の基本構造部分です。対象者や期間を紹介します。