繰り上げ返済はした方がいいの? メリットと注意点

「住宅ローンをできるだけ早く返したい」「毎月の返済額を減らしたい」などと考えて、繰り上げ返済を検討している方もいるのではないでしょうか。

繰り上げ返済をすると、住宅ローンの返済負担を軽減できるでしょう。しかし計画的に行わなければ、今後のライフイベントに支障が出たり、かえって損をしたりする恐れがあります。

今回は、繰り上げ返済の効果や利用を検討するときの注意点をわかりやすく解説します。

※画像はイメージ

繰り上げ返済の種類や得られるメリット

繰り上げ返済には、借入額のすべてを返済する「全部繰上返済」と、一部を返済する「一部繰上返済」の2種類があります。また一部繰上返済をする際は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらかを選びます。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

期間短縮型：返済期間を短縮する。毎月の返済額はそのまま
返済額軽減型：毎月の返済額を減らす。返済期間はそのまま

では、繰り上げ返済をすると住宅ローンの返済負担はどれほど軽減できるのでしょうか？以下のモデルケースで、シミュレーションしてみましょう。

シミュレーションの条件
・借入時の年齢：38歳
・借入額：4,000万円
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等方式(毎月の返済方法が一定である返済方法)
・ボーナス返済：なし
・金利タイプ：変動金利
・借入金利：年0.625%
・返済開始時期：2016年1月
・返済済みの期間：返済開始から10年0か月目(残りの返済期間：25年0か月)
・繰り上げ返済する金額：300万円

上記の条件で住宅ローンを組んでいた場合、毎月の返済額は10万6,058円です。また返済開始から10年が経過したときの借入残高は、約2,945万円となります。

返済開始から10年1カ月目で300万円を繰り上げ返済すると、毎月の返済額や返済期間は以下のとおり変化します。

	期間短縮型	返済額軽減型
毎月の返済額	10万6,058円(変化なし)	9万5,221円(▲10,837円)
残りの返済期間	22年4カ月(▲2年8か月)	25年0カ月(変化なし)
減少した利息額	約47.6万円	約24.0万円

※シミュレーションは金融広報中央員会のサイトを使用して実施

期間短縮型を選ぶと、残りの返済期間が2年8か月短縮されるため、完済時の年齢を73歳から70～71歳に早められます。また減少した利息額は、返戻額軽減型の約2倍です。

一方で返済額軽減型を選ぶと、毎月の返済額を約1.1万円安くできます。

繰り上げ返済をする際は今後のライフプランを練る

返済負担を減らしたり返済期間を短くしたりしたいと考えていても、無計画に繰り上げ返済をするのはおすすめできません。ここでは、よく計画を練らずに繰り上げ返済をしたときの懸念点を解説します。

教育資金が足りなくなる可能性がある

日本政策金融公庫によると、高校入学から大学卒業までにかかる子ども1人当たりの教育費は、平均965.1万円と高額です(※出典：日本政策金融公庫令和2年度「教育費負担の実態調査結果」)未成年の子どもがいる場合、無計画に繰り上げ返済をして手持ちの現金を減らしてしまうと、教育費が足りなくなってしまうかもしれません。