貯めてから買う? 買ってから貯める? 悩ましい問題ですが、どちらが良いかはそれぞれの状況で全く異なります。それぞれにメリットとデメリットがあり、デメリットによるリスク対策が可能かどうかにもよります。それぞれの状況に応じたメリット・デメリットとデメリットへの対策について考えてみましょう。
頭金20%確保のケースは破綻が少ない?
住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の融資担当者の話によると、返済が苦しくなった場合に返済期間の変更等の相談に応じたケースに、頭金20%を準備したケースは少なかったそうです。最近は頭金ゼロでも融資が可能ですが、頭金は20%確保することが長年住宅ローンを借り受ける条件になっていました。
きちんと貯金できる計画的な生活スタイルは計画的な返済計画にもつながります。また頭金が多い分、借り入れる金額が少ないことになります。頭金20%はそれなりの意味があるのです。諸費用への拠出分も考えると、現金はもう少し必要となります。
原則は20%用意したほうがベストでも、「まだ貯金は少ないけど、家賃がもったいないので」「子どもの教育費がかからないうちに」「ローンを最大限長期に組みたい」など、住まいの取得を早めに考える理由はいろいろあります。
また貯蓄はあったとしても、「貯金の中からどのくらい頭金に拠出するのが妥当なのか」など、住宅ローンの借り入れに際しては悩ましいことがいろいろあります。安心して住宅ローンを借り入れるためには何に注意すればよいのでしょうか。年齢や置かれた状況別に適正な頭金の考え方を考えてみましょう。
状況で異なるメリット・デメリット
頭金は多い方が安心なことは当然ですが、頭金が少ないことによるリスクは年齢によって違います。若い世代は比較的冒険ができますが、子どもの教育費がかかる世代はより慎重にならざるを得ません。その他の資産の有無や収入によっても違うでしょう。
若い時に購入する方が、リスクが少ない
返済期間が長く設定でき、月々の返済額を抑えられる。繰り上げ返済で完済を早めることも可能。
定年までに完済できる。
若いので病気のリスクも少ない。
親もまだ現役であれば、一時的な支援が可能。
子どもの教育費がまだ少ない。
共働きで収入が多ければリスクが少ない
当然収入が多ければ返済は楽になりますが、めいっぱい借り入れてしまえばリスクはむしろ高まります。ローンや団信の組み方でもリスクは異なります。どちらか一方が働けなくなったり、収入が減少したりしても返済可能なように余裕ある借入であればリスクは少なくなります。
購入する前に、リスクを軽減する対策を考えておこう
頭金が20%用意できるとリスクが低くなるとしても、若くして住まいを取得する方ではそこまで用意できない場合があるかもしれません。その場合は、万一の場合のリスク回避の方法を考えておきましょう。
資産価値が目減りしない市場性の高い物件であることが重要
ローンを支払えない事態になったときに、住まいの売却を考えたとします。日本の住宅市場は中古物件の評価が極端に低くなる傾向にあります。全額ローンであれば売却してもローンを完済できない事態となりかねません。
そのためには物件の価値が下がらない市場性の高い物件選びが大切です。賃貸物件として貸し出す場合も同様です。入居者が切れ目なくあるエリアであること、家賃収入が月々の返済額を上回るか、リカバリー可能な範囲であることが大切です。
ローンの返済が苦しくなったときの対策を考えておこう
私はマンション購入当時FPの知識は何もありませんでしたが、購入の際にマンション近くの不動産会社で市場調査を行い、購入予定のマンションがいくらで貸せるかを調べました。市場価値の高い立地でしたので、不測の事態に陥っても、賃貸にすればローンを賄えた上に、余力で小さなアパートも借りられる家賃収入を得られることが分かりました。実家も都内でしたので、一時身を寄せて生活を立て直すことは可能だと判断しました。
上記は我が家の最悪の場合の対処方法ですが、トラブルに見舞われた時の可能な対処方法は人によって千差万別でしょう。自分たちなりの対策を考えてみましょう。親等に頼る場合もあるかもしれませんが、そのためにはしっかりした生活設計があり、それが親も納得するものでなければならないでしょう。
今すぐ節約して貯蓄額を増やそう
今すぐできること? 簡単です。直ちに節約すればよいだけです。ローンを組んだ後だけではなく、思い立った今からスタートして、頭金を少しでも確保するか、不測の事態ための最低貯金額を早急に確保しましょう。
共働きの若いDINKSであれば、頭金が無くてもそう問題はないかもしれません。生活を広げ過ぎず、過度なローンを組まず、ローンの返済をしながらも最低限の貯蓄額を早急に確保し、その他のリスク対策もしっかりできるのであれば、早くに住まいを取得するメリットはあるでしょう。反対に中年になって頭金が用意できていないのは、それだけで問題があります。教育費もかかる時期であり、定年までに完済するのは相当大変かもしれません。
