貯金はなくても住宅購入はできる? FPに聞いてみた

住まいは欲しいけど、まだ十分に資金がたまっていないので、思い悩んでいる方も多いでしょう。時期を遅らせたら、その分家賃相当分が消費されていきますし、完済できる年齢も高くなります。無理して早くに住まいを取得した方がよいのか、資金がたまってからの方がよいのか、いろいろなケースについて考えてみましょう。

• 貯金はなくても住宅購入はできる!

金融機関はどれだけ貸してくれる!

金融機関は年収や建物建設費・購入費に対して、どれだけの額を貸し出してくれるのでしようか。住宅金融支援機構の「フラット35」の貸し出し条件で見てみましょう。

借入限度額は下記のようになっています。
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費※1 または購入価額（非住宅部分に係るものを除く※2）以内
※1 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含みます。
※2 店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外となります。
その他の諸条件はありますが、建設費または購入価格の範囲内ということは100％融資を受けられることになります。ただし諸費用の準備は現金で必要となります。

年収に占める年間の返済額の限度は下記のとおりです。
　年収400万円未満は年間の返済額　年収の30％以下
　年収400万円以上は年間の返済額　年収の35％以下
年収400万円であれば、400万円×35％＝140万円となります。月にすれば約11.7万円です。一定の条件のもと、夫婦の収入合算も可能です。

大切なことは上記の条件に合致しているから、安全に借り入れができるというものではない点です。全額融資を受けられたとしても、頭金が準備できていない背景は様々だからです。

住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の担当者から聞いた話によると、返済に困り、返済条件の変更を相談してくる方の中には、頭金を20％用意できていた方は少なかったそうです。つまり頭金を20％用意できたということはそれだけ計画性があり、しっかりと貯蓄していく能力があり、それがしっかりした返済にもつながります。借入額もその分少なく済んでいたことが破たんを招かなかった要因なのです。

貯金がない理由を検証してみよう!

一口に貯金がないと言っても、その理由は様々です。以前は、かなり厳格に頭金2割を用意しないとローンが借り入れできませんでした。諸費用も含めると2.5割から3割は必要だったでしょう。しかし諸費用分は別として最近は、100％借り入れるケースも普通にあります。

下記の表はおおよその「貯金がない」要因をまとめたものです。その他の欄に自分たちの独自の要因があれば追加してみてください。タイプⅡはどちらかと言えば、より安全に返済できると考えられるケースで、タイプⅠはより危険を伴うケースと考えてください。ただし正確に分けられるものではありませんし、タイプⅡの項目が実はかなり危険なケースも考えられます。

• 貯金がない要因分析

大切なことは「貯金がない」現実とその要因を客観的に把握することなのです。その上で、今後その問題を改善でき、しっかり返済しつつ、貯金もしていけるかどうかを冷静に判断します。

自分たちの現状を把握できて、今後は改善できると思うのであれば、その改善は即座に着手ください。収入アップなど、即座に結果が期待できないものもあるかもしれませんが、その場合は、徹底的節約に取り組んでみてください。即座の改善ができるか否かは、安心して返済可能であるかどうかの一つのバロメーターになります。

具体的に検証してみよう！

一定の条件設定をして、どのくらいの返済になるのか考えてみましょう。

【設定条件】
夫と妻ともに30歳、乳児1人、妻は育児休業中(借入時には就業予定)、子供は2人を希望
夫収入450万、妻収入350万(同年代の一般的収入より算定)
購入予定価格　4,000万円　借り入れ金利1.62％、35年返済

上記借り入れ条件より、夫の年収に対する年間の返済額限度は450万円×35％＝157万5千円
年間の返済限度額に対する借入可能額は　4,197万円(住宅金融支援機構ローンシミュレーションより)
つまり表面上は、全額ローンが可能となります。

【検討事項】
・検証1　年間157万5千円(月々13.1万円)は、実質返済可能か。
・検証2　妻も持ち分を確保する場合は、贈与税の対象となるのを避けるには、妻が別個にローンを借り入れるか、現金として資金を提供するか、収入合算をして申し込み、連帯債務者いずれかを検討する。
・検証3　妻が第2子出産休業時、または育児等で何らかの要因で働けなくなった場合は、返済可能かどうか。

諸費用はどのくらい用意すべきか

諸費用はローンの種類、借入期間、建物構造、地域によって異なります。ローンの相談の際は金融機関で諸費用についても早めに確認しましょう。おおよその目安を記載しておきます。

・印紙金(銭消費貸借契約証書・売買契約書等)
5,000円以下2万円※名義人数・金額等により異なる
・融資事務手数料
5万円程度　※金融機関によって異なる
・保証料
金利組み込みの場合は金利＋0.2％程度。一括無支払いの場合は借入金額の2％程度※フラット35等の証券化ローンは保証料不要
・団体信用生命保険料
35年返済で借り入れ100万円に対して2万円強※金融機関によって異なる、フラット35は金利に組み込み式
・火災保険・地震保険
火災保険はマンション等の建物の場合は1,000万円当たり1万円程度から4万円程度まで
・登記費用(登録免許税・抵当権設定費用・司法書士手数料等)
登録免許税＝固定資産税評価額×0.15％、抵当権設定登記＝債権価格×0.1％
司法諸費報酬　5万円～10万円
不動産取得税　課税標準×税率3％(住宅の土地および家屋の場合)
課税標準＝固定資産税評価額(家屋)、固定資産税評価額×1/2(宅地)

貯金がなくて住まいを手に入れる場合は、その分リスクが高くなります。今まで貯蓄できなかった理由もリスクの一つです。そのために考えられるリスクに対する対処方法を、あらかじめしっかり講じておくことが大切です。

例えば、物件の市場価値は大切です。まだまだ日本の不動産市場における中古物件の価値は実態価値に比較して低く評価されがちです。購入から年数を経たずに売却を余儀なくされると、ローン残高が売却価格を上回ることも十分考えられます。駅近等、いつでも安定した価格を維持できる物件であることが何よりも大切です。

収入減などの事態が発生したらどう対処するかも考えておいてください。万一のための貯蓄も並行して蓄えていけるように、ローンの返済は余裕を持たせて借り入れることをお勧めします。