「住宅ローン控除」が3年延長ってどういうこと? - FPが解説

住宅ローン減税の歴史は古く、政府が長年にわたって住宅取得を経済活性化のために重要な位置付けにおいてきたことがわかります。また日本人は住宅取得意欲が高く、それ故に住宅ローン減税は一般の関心も高いものがあります。

• 住宅ローン控除の期間延長、メリットは?

2019年10月に予定されている消費税10%への上昇に伴い、住宅取得者の負担減と反動減に対する住宅市場の沈滞防止のために、今までは控除期間が10年間であったものが、一定期間は13年間となります。具体的にはどのくらいのメリットがあるのでしょうか。詳しく見てみましょう。

「住宅ローン控除」とは?

最初に住宅ローン控除のおさらいをしておきましょう。住宅ローンを借り入れて住まいを手に入れた場合、債務者は一定期間、年度末の借入残高に応じて所得税が控除されます。所得税から控除しきれない部分は翌年の住民税についても、その相当額が減税されます。

仮にその年の年末の借入残高が3,000万円だったとすると、その1%の30万円分の所得税が減税されるのです。とはいっても減税される分は限度があり、最大残高が4,000万円分の1%の40万円までとなっています。

なお政府は、性能が高く長く使い続けられる認定住宅については、様々な優遇措置が設けていて、住宅ローン減税についても最大50万円までの控除が認められています。

• 住宅ローン控除で受けられる年間最大控除額

控除期間3年延長とは?

政府は毎年年末に翌年度の税制改正大綱を発表します。昨年末に発表された税制改正大綱の中に、住宅ローン減税の3年間延長が盛り込まれています。大綱で表明された税制改正事項は翌年審議を経て、おおむね6月ごろに施行されます。震災等の特別なことがない限り、通常そのまま施行されてきましたが、その後の審議に注目していてください。

冒頭にあるように、本来控除される期間は10年間だけですが、消費税増税に伴って、一定期間13年間控除されることになりました。適用されるのは消費税10%が予定されている2019年10月から2020年2月末までに住まいを購入した場合、または2019年4月以降に請負契約を行った場合が対象となります。2019年10月から2020年12月までに入居が対象です。

最初の10年間は現状の控除と同じですが、11年～13年目は少し異なる計算となります。

11年～13年目→次のいずれか低いほうの値
1. 建物価格の2%÷3年間
2. 年末残高1%

マンションや建売住宅を購入する場合は、土地の購入分についても住宅ローンを借り入れると思います。ただし、土地は消費税の対象ではありません。仮に建物分の価格が2,100万円として、10年目の年度末の残高が2,000万円とします。下記の計算に基づき、11年目は14万円が控除されることになります。

2,100万円×2%÷3年間＝14万円
2,000万円×1%＝20万円

賢い住宅ローン控除の活用方法

住宅ローンを借り入れる際には、自分たちに最適な借り方をいろいろ考えると思います。しかし住宅ローンは大きな借財には違いありませんので、借り入れる際だけではなく、返済期間を通じてコントロールしていくことが大切です。特に変動金利で借り入れている場合はなおさらです。

住宅ローンの返済を行っている身にとっては、所得税が控除されることは大いに助かるはずです。ただし、あらかじめローン減税を見越して借り入れる方はあまりないと思います。減税分がないと返済できない計画では危険と言わざるを得ませんが、漠然と「助かる」と考えていただけでは、本当に助かるようになるとは限りません。

10年間の年末平均残債が3,000万円と考え、１%の控除枠を最大利用できると考えると、実に300万円ほどの減税となります。これを有効に活用しない手はありません。

所得税の控除なので、サラリーマンであれば年末調整で住宅ローン控除分が所得税から減税されます。振り込まれた給与はその分多くなるでしょうが、気を付けていないと、いつの間にか生活費として消費されてしまいかねません。

最初の10年間は元利均等支払いの場合、月々の返済額の多くを利子分が占めて元金はなかなか減りません。この期間を乗り切るために、ローン減税を大いに活用しましょう。病気などのための貯蓄、繰り上げ返済資金、教育資金、老後の生活費など、今後のリスクに備えるために別会計でプールしておくことをお勧めします。

優遇措置は住宅ローン減税だけではありません。フラット35Sの金利優遇、すまい給付金、固定資産税の軽減など様々です。昔、住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の融資は、11年以降は金利が上昇しました。はじめからわかっていたことなのですが、返済額上昇を乗り越えられずに返済が困難になるケースが多かったそうです。変動金利であれば普通に金利の上昇は想定しておかなければなりませんし、フラット35Sも優遇期間が終了すれば返済額は上昇します。

「減税分はしっかりと目的をもって活用する!」で、消費税増税分を跳ね返しましょう。