賃貸物件を借りるときにお世話になる“不動産屋さん”。みなさんは、何気なくこう呼ぶことが多いかと思いますが、その会社がどんな業務を行っているかによって、「仲介会社」や「管理会社」と呼ばれることもあります。
借主が賃貸物件に出合うまでの仕組みって？
仲介会社と管理会社の役割について理解するには、まずみなさんが賃貸物件に出合うまでの大まかな仕組みを知ると、よりわかりやすくなります。
貸主（いわゆる大家さん）は、自ら入居者を募集したり、建物の管理をしたりすることもできますが、多くはその業務を仲介会社（管理会社・元付け業者）に委託します。
その仲介会社は、貸主から募集業務を受託した賃貸物件に入居者を入れるために、他の仲介会社（客付け業者）に依頼して入居者を募集してもらいます。あるいは管理会社（元付け業者）が、自ら入居者の募集を行う場合もあります（仲介業務）。
少し難しいかもしれませんが、仲介業務を行うには「宅地建物取引業」の免許が必要であり、この免許を取得して不動産の取引業を営む業者を「宅地建物取引業者（宅建業者）」と呼びます。つまり、仲介会社は「宅建業者」であり、仲介業務も担う管理会社も「宅建業者」ということになるのです。また、管理会社の多くが宅建業者として、仲介業務も行っています。
それではここから、仲介会社と管理会社の業務について、もう少し詳しくご紹介していきましょう。
仲介会社とは端的にいえば、物件を所有する大家さんと入居希望者の間に入り、「仲介」をするのが仕事です。
その仲介業務の範囲となるのは、大家さんや管理会社から依頼を受けて空室の入居者を募集し、入居者を決め、賃貸借契約の締結を行う「まで」のこと。つまり、借主が実際に入居した後のことには基本的に関与せず、入居中のトラブル対応などの窓口は、管理会社が担うことになります。ただし、仲介業務を専門に行う不動産会社だけでなく、仲介業務と管理業務の両方を行う不動産会社もあります。
仲介会社の具体的な仲介業務の例・広告（入居者の募集）
物件の広告を制作し、入居者を募集します。まずは賃料や共益費等の金額設定はどうするのか、物件のどの部分をアピールするのかといった内容を、物件の貸主や管理会社と擦り合わせます。広告の媒体にはWEBサイトや賃貸住宅情報誌、チラシ、現地に取り付ける看板などが挙げられ、最近ではWEBサイトからの問い合わせが多くなっています。
・内見の立ち会い～入居申し込み受領
入居希望者の内見に立ち会い、物件にまつわる説明をします。そのうえで入居の意思を受ければ入居申し込みを受付け、希望に沿わないようであればさらに別の物件を提案するなど、住まい探しをサポートします。
・重要事項説明～賃貸借契約の締結～鍵の受け渡し
管理会社や貸主による入居審査が通れば、入居希望者に対し書面を用いて口頭で重要事項説明をし、これに合意を得て、賃貸借契約を結びます。重要事項説明は宅建業法により、契約締結前に必ず行うことが義務付けられている業務。借主は安易に承諾するのでなく、全ての条文に目を通し、不明点はしっかり質問をして、納得してから契約しないといけません。特に、解約や退去清算、物件によって特別に定められた条件「特約」についてはトラブルになりやすいため、注意が必要です。
仲介会社の大きな収入源は、入居希望者に物件を斡旋し、賃貸借契約が締結することで得られる報酬、つまり仲介手数料です。宅建業法により、仲介手数料は貸主と借主の双方から受け取ることができ、その上限額は合計で「賃料の１ヵ月分」と定められています。現状では、その全額を借主からもらうことが一般的になっていますが、反対に貸主が全額を負担し「仲介手数料なし」として入居者を募集するケースもあります。
仲介会社は、賃貸借契約が締結してはじめて仲介手数料を受け取れるわけですから、売上げ確保のためには一人でも多くの人に入居してもらうことが必要となります。借り主は、物件の“良い点”ばかりを鵜呑みにするのでなく、デメリットや不明点もきちんと把握したり、内見の際に自分の目で確認したりして、納得して住まい選びを進めることが大切です。内見時に見つけた不具合の修繕などを約束したら、口約束のままにするのはNG。トラブルを防ぐためにも、きちんと文書化して担当者と共有するなど、記録を残すようにしましょう。
管理会社とは貸主に代わって、賃貸物件の管理・維持をするのが主な役割です。
管理・維持のための業務は、「集金管理」「入居者管理」「更新・終了・清算」「建物管理」などなど、非常にたくさんの業務があります。管理会社がどこまで担当するのかは、貸主と管理会社の間で結ぶ「管理委託契約」の内容によって異なります。仲介業務も行っている管理会社であれば、入居者の募集から退居までの一連の業務を担うことになりますが、仲介業務のみを仲介会社に依頼するケースも。自社で管理受託している物件を主に仲介するため、貸主や物件についてしっかり把握しています。
管理会社の具体的な管理業務の例・集金管理業務
家賃の口座振替の事務手続きをサポートしたり、毎月の家賃の入金確認をしたりします。滞納している借主がいれば電話で督促し、さらに入金がない場合には、連帯保証人への支払督促、もしくは債務保証業者への代位弁済請求の通知を行います。
・建物の維持管理
建物の通常の維持管理業務は、共有部分の清掃（掃く、ゴミを拾う、手すりを拭くなど）や目視点検など。大規模な清掃や補修の場合には別契約で行うことが一般的です。その他に、消防設備点検などの法定点検の手配も行います。
・更新業務
借主に対し、契約の満期3ヵ月前に更新の打診をし、更新の意思があれば更新契約を締結します。更新時に、貸主が賃料などの条件を変更する場合もありますが、借主は貸主との交渉が可能です。
・退去届受理、終了業務
借主からの退去届を受理（通常1ヵ月前まで）し、退去時には貸主に代わって立ち会いを行って、室内の現況を確認します。傷や破損個所などがあれば、入居後にできたものなのか、経年変化によるものか否かなどを借主とすり合わせ、それをもとに貸主とのすり合わせをし、貸主・借主合意の上で敷金を清算。また、鍵の受領や受領書の発行などの業務も行います。
・トラブルや苦情への対応
建物・付帯設備の不具合など、借主の入居から退居までの間に起きた全てのトラブルや苦情を受け付け、貸主へ通知。貸主との管理委託契約上、管理会社の受託範囲なら直接修繕等の対応をします。ただし、賃貸借契約上の当事者は貸主と借主であるため、トラブルがあった場合の最終的な責任者は、管理会社ではなく貸主です。また、管理業者登録制度に加盟している場合には、業務受託内容は借主に伝えることとなっています。
管理を請け負う物件の貸主、つまり大家さんから受け取る「管理受託報酬」が、管理会社の主な収入源です。仲介手数料とは違い、こちらは法令で上限額が決まっているわけではなく、受託している業務内容によって金額が決定しますので、業務範囲が多ければその分報酬も多くなります。また仲介業務も行っている場合には、仲介手数料も収入の一つになります。
信頼できる管理会社かを見分けるには？賃貸管理業は、宅地建物取引業に該当しておらず、法による特別な規制がありません。「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録されていれば、適正な管理を受けている証となるので、信頼できる管理会社かを判断する一つの目安としても良いでしょう。登録業者は国土交通省のホームページから検索可能です。また内見の際には、建物や敷地内の清掃状況などにも目を向け、しっかり管理されているかをチェックするようにしましょう。
仲介会社と管理会社の違い まとめより自分の希望条件に合った、住み良い賃貸物件を借りるためには、信頼できる仲介会社に出合うことも一つのポイントです。しかし、その「住み良さ」というのは、日当たりや駅からの距離、充実した設備などといった、物件がもともと備えているものだけがもたらしてくれるのではありません。すみずみまで行き届いた清掃や、トラブル発生時のスピーディーな対応など、管理会社の仕事に由来するところも大きいのです。
仲介会社とは契約締結までのお付き合いとなりますが、管理会社は入居してから退去するまでの長期間にわたり、借主とつながりのある存在。気になる物件を見つけたら、その物件はどんな会社が管理しているのか？ に目を向けることも、素敵な住まいに出合う大切なポイントなのです。
取材協力：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
賃貸住宅における、健全かつ専門的な運営や管理業務の確立・普及を通じ、賃貸住宅市場の整備・発展を図ることを目的として活動している。
http://www.jpm.jp/
※本記事は掲載時点の情報であり、最新のものとは異なる場合があります。予めご了承ください。
